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導(dǎo)讀

參與法拍房競(jìng)拍，競(jìng)買人收房時(shí)“驚喜”地發(fā)現(xiàn)，該套房產(chǎn)上另有閣樓一套。競(jìng)買人主張?jiān)撻w樓為法拍房的一部分，要求房主搬離閣樓。

競(jìng)買人的主張有道理嗎？請(qǐng)看以下案例！

案情回顧

01 法院判決債務(wù)人償還債務(wù)，拍賣債務(wù)人名下房產(chǎn)一套履行判決

鄭某因朱某、魏某等人欠款不還訴至法院，經(jīng)法院審理，判決朱某、魏某等人還款。

判決生效后，鄭某向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，法院執(zhí)行庭即將朱、魏二人位于某市某小區(qū)的某單元6層的602室房屋一套，進(jìn)行司法拍賣。該套房產(chǎn)總建筑面積為161.97平方米。

02 競(jìng)買人競(jìng)拍后辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證書

2017年12月某日，李女士在人民法院淘寶網(wǎng)司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上參加拍賣，通過公開競(jìng)價(jià)以67.61萬(wàn)元競(jìng)得該套房產(chǎn)。

后法院下達(dá)執(zhí)行裁定書，裁定該套房產(chǎn)的所有權(quán)歸買受人李女士所有。該房屋的所有權(quán)自本裁定送達(dá)買受人李女士時(shí)起轉(zhuǎn)移。

李女士即依據(jù)人民法院出具的執(zhí)行裁定，于2018年3月某日，在當(dāng)?shù)貒?guó)土資源局辦理了該套房產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)登記證。

不動(dòng)產(chǎn)登記證載明“權(quán)利人李女士，坐落X城X號(hào)樓X單元6層602室，附記法院判決X號(hào)樓X號(hào)儲(chǔ)藏間19.48平方米”。

03 競(jìng)買人發(fā)現(xiàn)競(jìng)買房產(chǎn)另有閣樓一套，將房主訴至法院騰退閣樓

后李女士收房時(shí)，發(fā)現(xiàn)602室上另有閣樓702室一套，李女士認(rèn)為閣樓702室是602室的一部分，但是房主朱、魏二人并不認(rèn)同。

李女士因此將朱、魏二人訴至法院，請(qǐng)求法院判決二人將閣樓702室騰空，一并交給李女士。

04 法院審理后認(rèn)為閣樓702室非競(jìng)買房產(chǎn)附屬物駁回競(jìng)買人訴訟請(qǐng)求

1、李女士認(rèn)為閣樓702室屬于602室的附屬物，理由：

法拍房產(chǎn)的《商品房買賣合同》第17條約定，602室對(duì)露臺(tái)擁有合法專屬使用權(quán)，需要通過閣樓對(duì)露臺(tái)進(jìn)行專屬使用；既然露臺(tái)專屬于602室專用，閣樓也應(yīng)當(dāng)依附于602室存在，不得單獨(dú)存在，不具有登記為物的建筑屬性，因?yàn)殚w樓的沿高只有1米左右，所以按照原房屋登記證的登記記錄中沒有閣樓的登記。

朱、魏二人取得閣樓的使用權(quán)是基于其與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》，由于該房屋已經(jīng)按照法律程序經(jīng)過法院予以拍賣，二人依據(jù)《商品房買賣合同》取得的涉及房屋的所有權(quán)利都一并被法院的拍賣強(qiáng)制消滅，無論是否登記在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上。

同時(shí)，依據(jù)當(dāng)時(shí)開發(fā)的規(guī)劃許可要求，本小區(qū)的閣樓就是依附于602室存在的，不得單獨(dú)存在。

同時(shí)，本小區(qū)所有的頂樓都享有閣樓和露臺(tái)的使用權(quán)，不是單單訴爭(zhēng)602室，二人取得閣樓使用權(quán)的依據(jù)是其與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》，而二人依據(jù)《商品房買賣合同》取得的所有權(quán)益因法院的強(qiáng)制拍賣一并消失，所以二人繼續(xù)占用閣樓沒有約定和法律上的依據(jù)。

中介機(jī)構(gòu)所做的調(diào)查和評(píng)估報(bào)告中閣樓的價(jià)值已經(jīng)包含在內(nèi)，充分說明了閣樓是存在的，閣樓是依附在602室不能單獨(dú)存在的物。

2、朱、魏認(rèn)為702室閣樓獨(dú)立存在非602室附屬物，理由：

首先，從取得方式看，702室是朱、魏二人單獨(dú)出資購(gòu)買的，已經(jīng)提交相關(guān)的證據(jù)證明。

其次，從物理結(jié)構(gòu)看，702室是通過公共樓道（外部樓梯）直接到達(dá)的，并非從602室房間進(jìn)入，702與602上下分層明顯，空間相互獨(dú)立，且有獨(dú)立的入戶門、獨(dú)立的水表、電表等，即就從建筑構(gòu)造屬性及建筑物所有權(quán)的獨(dú)立性而言，602室與702室實(shí)屬相互獨(dú)立，并非附屬關(guān)系。

第三，李女士所提房屋登記記錄中沒有閣樓登記，恰恰印證了702室獨(dú)立于602室，且人民法院的判決、評(píng)估拍賣公告及執(zhí)行裁定均未包括702室，拍賣之前的評(píng)估結(jié)論計(jì)價(jià)范圍（包括面積、單價(jià)、項(xiàng)目）明確是602室和附屬物儲(chǔ)藏室。李女士所提本小區(qū)所有的頂樓都享有閣樓和露臺(tái)的使用權(quán)與事實(shí)不符。

第四、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條第二款：規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。而本案中702室規(guī)劃上不屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)也沒有將702室列入602室的房屋買賣合同，且702室具有繳費(fèi)憑證、702室具有獨(dú)立的水表、電表、獨(dú)立的入戶樓梯、獨(dú)立的入戶門等以上證據(jù)，足以認(rèn)定702室獨(dú)立于602室，而非602室的附屬物。

故702室與602室并非主物與從物的關(guān)系。

3、法院審理后認(rèn)為：

李女士未能證明閣樓附屬于602室。

其一，《估價(jià)結(jié)果報(bào)告》、房權(quán)證和不動(dòng)產(chǎn)登記證未載明含有閣樓；

其二，商品房買賣合同第17條只涉及露臺(tái)，不涉及閣樓；

其三，物業(yè)公司出具的改水證明無法證明閣樓附屬于602室。且602室已強(qiáng)制執(zhí)行完畢。

故判決駁回李女士的全部訴訟請(qǐng)求。

一審判決后，李女士不服提出上訴，二審法院認(rèn)為：

首先，從物理結(jié)構(gòu)看，該閣樓是通過公共樓道直接到達(dá)，與602室上下分層，相互獨(dú)立，702室有獨(dú)立的入戶門、水電系統(tǒng)及計(jì)量工具，可以排他使用，故不能認(rèn)定閣樓附屬于602室。

其次，法院的拍賣公告、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告和執(zhí)行裁定書等，均明確拍賣標(biāo)的為602室房產(chǎn)（證載住宅房建筑面積142.49㎡、貯藏間建筑面積19.48㎡），并不包含閣樓。

再次，李女士持有的602室的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證中并無涉案閣樓702室的記載，在朱、魏二人與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的房屋買賣合同中亦未有閣樓702室的約定，無法認(rèn)定702室閣樓附屬于602室。

對(duì)于李女士要求朱、魏二人騰空涉案閣樓的請(qǐng)求，不予支持。

故判決駁回了李女士的上訴請(qǐng)求，維持一審判決結(jié)果。

本案分析點(diǎn)評(píng)

第一、訟爭(zhēng)閣樓不符合從物的特征。

我國(guó)《物權(quán)法》第一百115條規(guī)定，主物轉(zhuǎn)讓的，從物隨主物轉(zhuǎn)讓，但當(dāng)事人另有約定的除外。

本案訟爭(zhēng)的閣樓，到底是否屬于拍賣房產(chǎn)中的一部分，雖法院的判決是以李女士無證據(jù)證明的理由駁回起訴，但其實(shí)質(zhì)，是涉及了民法中的對(duì)從物的認(rèn)定，也就是閣樓是否屬于法拍房產(chǎn)的從物。

我國(guó)民法通則及民法總則均未規(guī)定主物與從物的概念。僅在《物權(quán)法》、《合同法》及《擔(dān)保法》中偶有提及主物及從物。

主物及從物的概念，來源于《德國(guó)民法典》，在其中第97條第1款規(guī)定：不是主物的組成部分，但為了主物的經(jīng)濟(jì)目的而提供使用，并與主物存在符合此使用目的的空間關(guān)系的動(dòng)產(chǎn)，為從物。

在卡爾.拉倫茨（K.Larenz）所著的德國(guó)民法典通論中，也提到：一個(gè)物可以不是一個(gè)其他物的部分（即與其他物一起組成一個(gè)單一的物），而長(zhǎng)期地為了一個(gè)其他物的經(jīng)濟(jì)目的服務(wù)，并且作為其他物經(jīng)濟(jì)作用的輔助工具。①

根據(jù)此書的舉例說明，從物通常指照相機(jī)的套子，汽車后備箱的備用胎、一本書的封套，柜子的鑰匙等等。

也就是從物是作為服務(wù)于主物的目的而存在的物，脫離主物，從物則沒有了獨(dú)立的存在價(jià)值。如鑰匙、書的封套等等。

那么本案中爭(zhēng)議的閣樓是否符合上述特征？

根據(jù)朱、魏二人提供的證據(jù)可以看出，本案爭(zhēng)議的閣樓，獨(dú)立支付了購(gòu)買價(jià)款，有獨(dú)立的房間編號(hào)（702室），有獨(dú)立的入戶門，獨(dú)立的水電系統(tǒng)，能夠獨(dú)立排他使用，并不作為602室的附屬物存在；

而602室脫離了702室也并不影響其使用價(jià)值；

因此閣樓702室并不符合從物的特征，故法院判決駁回李女士的訴訟請(qǐng)求具有事實(shí)和法律依據(jù)。

第二、原告的主張違反了對(duì)價(jià)平衡的原則。

當(dāng)時(shí)法院法拍的時(shí)候，公告的房產(chǎn)只有602室，并未公告展示閣樓改建的702室，也就是購(gòu)房人看到的只是602室樓，出的價(jià)格也只是602室的價(jià)格，不含702室的價(jià)格。

換句話說，如果法拍的是602室和702室上下兩套，購(gòu)房人需要出的價(jià)錢就不是目前的價(jià)格。沒有出購(gòu)買702室的錢，自然無法得到702室的房產(chǎn)。

所以購(gòu)房人想要702室的主張，法院沒有支持。

本案例來源于裁判文書網(wǎng)，案例編號(hào)：山東省德州市中級(jí)人民法院（2019）魯14民終1435號(hào)民事判決書

①參見王曉曄、邵建東、程建英、徐國(guó)建及謝懷栻翻譯，德卡爾拉倫茨著《德國(guó)民法通論》上冊(cè)，395-396頁(yè)。

鳴謝：本案例線索提供人，朱、魏方的代理人山東誠(chéng)功律師事務(wù)所的于健生律師。