赣州虾枚电子商务有限公司

萬達廣場成險資香餑餑。

近日，新華保險頻繁接盤萬達廣場引發(fā)市場關(guān)注。

僅從去年12月來看，新華保險用旗下子公司股東坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）先后拿下了赤峰萬達廣場、晉江萬達廣場、銀川金鳳區(qū)萬達廣場和淮北萬達廣場。

事實上，險資此輪收購?fù)踅×值娜f達廣場從2023年就已開始。除了新華保險，陽光人壽、大家保險、橫琴人壽等險企也加入到收購萬達廣場潮中。從量來看，新華保險成為此輪萬達廣場收購潮的主力軍，2024年，新華保險將9家萬達廣場收入囊中。

險資蜂擁而至萬達廣場背后，一方面或許是希望在此輪房地產(chǎn)周期中抄底，畢竟中央層面對于房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)已從“房住不炒”轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸沟胤€(wěn)”；另一方面，從資產(chǎn)配置的角度來說，有些房地產(chǎn)項目已經(jīng)跌出了“性價比”，租金漲幅也較為客觀，在低利率態(tài)勢下不失為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)配置選項。

險企不斷掀起收購潮

新華保險無疑是這次買入萬達廣場的主力險資。

新華保險在2024年至少從王健林手中拿下了9家萬達廣場，分別為北京萬達廣場實業(yè)有限公司、煙臺芝罘萬達廣場有限公司、南京萬達茂投資有限公司、成都萬達商業(yè)廣場投資有限公司、赤峰萬達廣場有限公司、銀川金鳳區(qū)萬達廣場置業(yè)有限公司、晉江萬達廣場有限公司、淮北萬達廣場投資有限公司、武威萬達廣場置業(yè)有限公司。

新華保險接盤萬達廣場，大多是由旗下子公司坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）出面收購。股權(quán)穿透圖顯示，坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）由新華保險、中金資本運營有限公司分別持股99.99%、0.01%。

和新華保險一樣，陽光人壽在2023年12月出資55.1億元設(shè)立麗水聯(lián)融壹號股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙），后者通過設(shè)立的多家子基金陸續(xù)拿下多家萬達廣場項目，包括合肥萬達廣場商業(yè)發(fā)展有限公司、東莞厚街萬達廣場投資有限公司、太倉萬達廣場投資有限公司、湖州萬達投資有限公司、上海金山萬達廣場有限公司、廣州蘿崗萬達廣場有限公司等。

值得一提的是，麗水聯(lián)融壹號股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）在去年11月宣布股權(quán)變更，中銀三星人壽保險有限公司、南京太保鑫匯致遠(yuǎn)股權(quán)投資基金管理合伙企業(yè)（有限合伙）新增入股，分別持股9.07%、9.07%，對應(yīng)出資額均為5億元，陽光人壽出資額降為45億元。

大家保險也加入到王健林旗下萬達廣場的“收購潮”，2023年5月，大家保險將萬達旗下上海松江萬達廣場、西寧海湖萬達廣場和江門臺山萬達廣場3個資產(chǎn)包間接收入囊中；2023年10月，大家保險又聯(lián)手橫琴人壽接盤了位于上海的周浦萬達廣場項目。

這一輪險資收購萬達廣場均通過不動產(chǎn)私募基金投資。2023年底，新華保險宣布和中金資本成立基金時就表示，基金的主要投向為不動產(chǎn)領(lǐng)域，以股權(quán)及適用法律允許的其他方式，直接或間接方式主要投向持有型不動產(chǎn)項目資產(chǎn)的被投資企業(yè)，為合伙人實現(xiàn)投資回報。

關(guān)于基金設(shè)立的原因，彼時，新華保險表示，公司作為有限合伙人參與設(shè)立基金，主要借助專業(yè)機構(gòu)投資優(yōu)勢，通過專業(yè)化投資管理團隊，拓展投資渠道，挖掘投資機會，多元化管理資產(chǎn)，符合公司業(yè)務(wù)發(fā)展需求及股東利益。

險資青睞優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)

保險資金具有期限長、體量大、追求穩(wěn)定收益等特點，險企加大優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)投資有利于拉長資產(chǎn)久期，更好地做好資產(chǎn)負(fù)債匹配。

中國保險資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會發(fā)布的《中國保險資產(chǎn)管理業(yè)發(fā)展報告（2024）》指出，2024年，從增速來看，利率債、公募基金和投資性房地產(chǎn)的投資規(guī)模增速較快，顯示出保險資金對穩(wěn)健型資產(chǎn)的偏好。

在房地產(chǎn)不景氣周期中，為何險資開始著手布局不動產(chǎn)？業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前，部分房地產(chǎn)企業(yè)在資金鏈上遭遇一些困難，急需資金，一些優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)會以較低價格出售，險資此時投資不動產(chǎn)，可以獲得一定的價格優(yōu)勢。

從宏觀環(huán)境來看，寬松的貨幣政策還將持續(xù)。2025年中國人民銀行工作會議1月3日至4日召開，會議強調(diào)實施適度寬松的貨幣政策，為經(jīng)濟穩(wěn)定增長創(chuàng)造適宜的貨幣金融環(huán)境。綜合運用多種貨幣政策工具，根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)濟金融形勢和金融市場運行情況，擇機降準(zhǔn)降息。

這也意味著，低利率態(tài)勢短期內(nèi)很難改變，險企仍需要積極應(yīng)對“利差損”風(fēng)險。隨著保險資金規(guī)模的擴大，險企對于資產(chǎn)配置的需求也在增加，從長期來看，優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)投資則有較好的保值增值作用。

也有業(yè)內(nèi)人士指出，險資這類不動產(chǎn)私募股權(quán)基金，其持有期的區(qū)間收益主要來自于底層資產(chǎn)出租、運營等的收益。以新華保險舉例，從投資組合來看，截至2024年6月末，新華保險投資性房地產(chǎn)金額為92.46億元，投資性房地產(chǎn)租金收入為1.67億元，同比增長4.4%。

從房住不炒到止跌回穩(wěn)

金融市場瞬息萬變，把握好政策方向至關(guān)重要。

險企的投資策略和方向既基于自身資產(chǎn)負(fù)債兩端的實際情況，也融入到國家發(fā)展大局中。如這一輪險資收購萬達廣場均通過不動產(chǎn)私募基金投資，回過頭看，也是在政策的指引下逐步開展。

2023年2月，證監(jiān)會宣布啟動了不動產(chǎn)私募投資基金試點工作。據(jù)證監(jiān)會介紹，試點工作是證監(jiān)會落實黨中央和國務(wù)院有關(guān)“促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”決策部署，健全資本市場功能，促進房地產(chǎn)市場盤活存量，支持私募基金行業(yè)發(fā)揮服務(wù)實體經(jīng)濟功能的重要舉措。

而對于房地產(chǎn)，中央層面對其態(tài)度也在發(fā)生轉(zhuǎn)變。2024年9月26日，中央政治局會議提出“要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，釋放了最強維穩(wěn)信號，相關(guān)部門及地方積極落實政策。

緊接著，住建部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合召開全國保交房工作推進視頻會議。會議全面貫徹落實“9·26”政治局會議精神和近期國務(wù)院專題會議部署要求，指導(dǎo)各地進一步發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制作用，扎實推進保交房工作，采取有力有效措施盡快推動房地產(chǎn)市場實現(xiàn)止跌回穩(wěn)。

2024年12月，中央經(jīng)濟工作會議提出“穩(wěn)住樓市”，強調(diào)“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。

從房住不炒到止跌回穩(wěn)，似乎也昭示了房地產(chǎn)未來一段時間的發(fā)展態(tài)勢。中指研究院發(fā)布的《中國房地產(chǎn)市場2024總結(jié)&2025展望》報告顯示，2024年前三季度新房銷售同比下降明顯，二手房“以價換量”帶動市場保持一定活躍度，但9月市場出現(xiàn)降溫。高層會議提出“要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，政策目標(biāo)直指扭轉(zhuǎn)行業(yè)基本面，為市場注入信心，四季度以來，核心城市市場出現(xiàn)明顯升溫。

不過，對于房地產(chǎn)投資，險企還是要緊繃著一根弦。2024年12月，金融監(jiān)管總局辦公廳關(guān)于印發(fā)《保險資金運用內(nèi)部控制應(yīng)用指引（第4號—第6號）》的通知。其中，第5號指引就是針對不動產(chǎn)投資。

“保險公司開展不動產(chǎn)投資，至少要關(guān)注資產(chǎn)負(fù)債錯配風(fēng)險、市場風(fēng)險、流動性風(fēng)險、法律合規(guī)風(fēng)險及操作風(fēng)險等。應(yīng)當(dāng)根據(jù)監(jiān)管要求、投資需求、負(fù)債特性、償付能力、風(fēng)險偏好、資產(chǎn)負(fù)債管理、投資管理能力和風(fēng)險管理能力等因素，合理設(shè)定不動產(chǎn)投資的配置比例，并履行相應(yīng)的內(nèi)部審批程序。”上述通知指出。

總體而言，在利率下行周期，險企面臨著防范“利差損”和“資產(chǎn)荒”的雙重考驗。處于深度調(diào)整中的房地產(chǎn)行業(yè)，價格已經(jīng)跌出一定的性價比，而險資作為長線資金，優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)自然具備較強吸引力。但是，在投資不動產(chǎn)的過程中，險資仍需要促進保險資金運用規(guī)范發(fā)展，有效防范和化解風(fēng)險，來維護保險資金安全性。