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一路潛行，保險(xiǎn)帝國(guó)的地產(chǎn)版圖悄無(wú)聲息的在擴(kuò)張。最近，保險(xiǎn)公司與地產(chǎn)公司的一則聯(lián)姻，再次引起重重漣漪。

9月9日晚，陽(yáng)光城發(fā)布公告，該公司第二大股東上海嘉聞通過(guò)協(xié)議轉(zhuǎn)讓13.53%的股權(quán)，受讓者泰康人壽、泰康養(yǎng)老分別受讓8.53%、5%股權(quán)。加之同為泰康保險(xiǎn)集團(tuán)成員的泰康資產(chǎn)此前通過(guò)資管產(chǎn)品持有0.07%的股權(quán)、以及泰康人壽持有的0.006%股權(quán)。泰康系3家公司合計(jì)持股達(dá)到13.61%，一舉成為陽(yáng)光城第三大股東。

本次轉(zhuǎn)讓股價(jià)為每股6.09元，合計(jì)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為33.78億元。

又一家保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)成為地產(chǎn)公司的股東，險(xiǎn)資愛(ài)地產(chǎn)淵源已久。

此前，包括中國(guó)平安、安邦保險(xiǎn)、中國(guó)人壽、前海人壽、太平洋保險(xiǎn)在內(nèi)的十余家險(xiǎn)企紛紛入股房企，泰康在此次入股陽(yáng)光城之前也曾舉牌保利和北辰實(shí)業(yè)。

不過(guò)，這次在泰康入股陽(yáng)光城，是地產(chǎn)行業(yè)在“三條紅線”監(jiān)管指導(dǎo)下第一家引入戰(zhàn)略投資者的。

天下熙熙皆為利，熙熙攘攘皆為利往。入股的背后還有對(duì)賭協(xié)議。對(duì)賭協(xié)議的遠(yuǎn)方是盈利的訴求。

陽(yáng)光城+泰康，星球保lab愿兩家機(jī)構(gòu)的合作未來(lái)是星辰和大海。

拋開(kāi)表面看本質(zhì)：近千億元的“對(duì)賭協(xié)議”

“公司第一大股東仍為福建陽(yáng)光集團(tuán)有限公司 （下稱“陽(yáng)光集團(tuán)”），其與一致行動(dòng)人持股比例為43.98%”

值得注意的是，陽(yáng)光集團(tuán)做出了長(zhǎng)達(dá)十年的業(yè)績(jī)對(duì)賭承諾：2020年-2024年陽(yáng)光城的歸母凈利潤(rùn)年復(fù)合增長(zhǎng)不低于15%，且五年累計(jì)歸母凈利潤(rùn)不低于340.59億元；2025年-2029年，陽(yáng)光城歸母凈利潤(rùn)總額為601.64億元，十年承諾總額高達(dá)942.23億元。如果陽(yáng)光城未達(dá)對(duì)賭目標(biāo)，差額部分由陽(yáng)光集團(tuán)補(bǔ)足。

陽(yáng)光城表示，控股股東向泰康人壽及泰康養(yǎng)老提供各項(xiàng)承諾，是為了彰顯誠(chéng)意，促進(jìn)公司與泰康方面資源協(xié)同?？毓晒蓶|還承諾，如果沒(méi)有與泰康方面協(xié)商一致，不會(huì)減持公司股份；達(dá)成一致情況下，泰康方面有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

陽(yáng)光城稱，這次合作優(yōu)化了公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)以及治理水平，增強(qiáng)了公司資源整合及獲取能力，有助于公司拓寬項(xiàng)目合作渠道，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、資金成本、主體信用，提升市場(chǎng)認(rèn)可度。

股份轉(zhuǎn)讓成功之后，泰康人壽及泰康養(yǎng)老有權(quán)提名兩名董事候選人進(jìn)入陽(yáng)光城董事會(huì)，董事會(huì)總?cè)藬?shù)調(diào)整為12人，泰康人壽及泰康養(yǎng)老方面占總數(shù)的六分之一。

未來(lái)，陽(yáng)光城需保證每年至少進(jìn)行一次現(xiàn)金分紅，分紅金額不得少于可分配利潤(rùn)的30%。

破冰之后挖內(nèi)核：“三道紅線”下的聯(lián)姻

早些年，陽(yáng)光城經(jīng)歷了一輪高速的發(fā)展，伴隨著規(guī)模的增長(zhǎng)，負(fù)債率攀升，財(cái)務(wù)拉響警報(bào)。陽(yáng)光城希望找到一位好的戰(zhàn)略投資人，以幫助財(cái)務(wù)面的改善。

陽(yáng)光城的高管不止一次在業(yè)績(jī)會(huì)上提起“引戰(zhàn)”一事。兩年半前，陽(yáng)光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌就曾明確表示，陽(yáng)光城有意吸引一些戰(zhàn)略投資者加盟，這些戰(zhàn)略投資者須是與陽(yáng)光城在業(yè)務(wù)上具有協(xié)同、互補(bǔ)效應(yīng)，他相信，通過(guò)“引戰(zhàn)”，陽(yáng)光城的負(fù)債率水平會(huì)得到改善。

然而，過(guò)去兩年半，陽(yáng)光城的“引戰(zhàn)”愿望未能實(shí)現(xiàn)，負(fù)債仍然較高。根據(jù)其歷年年報(bào)，2017年至2020年上半年，陽(yáng)光城剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率的改善程度有限，由2017年年末的82.3%下降至77.62%，降幅僅4.68%；凈負(fù)債率方面雖有明顯的下降，但到今年上半年，其凈負(fù)債率為115%，仍處于高位。

8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、央行在北京召開(kāi)“重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)”，傳達(dá)了重點(diǎn)房企融資新要求：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%，凈負(fù)債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比不小于1。

根據(jù)網(wǎng)上流傳的信息，監(jiān)管層還將根據(jù)“越線”的數(shù)量，將房企分為“紅橙黃綠”四檔，并以此決定其融資時(shí)有息負(fù)債的上限。其中，未“越線”的綠色檔房企，有息負(fù)債年增速上限為15%；黃色（一個(gè)指標(biāo)越線）和橙色（兩個(gè)指標(biāo)越線）的房企，年增速上限為10%和5%；紅色（三個(gè)指標(biāo)均越線）檔房企不能新增有息債務(wù)。

據(jù)此作為標(biāo)準(zhǔn)，陽(yáng)光城剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率及凈負(fù)債率均高于70%和100%“紅線”，位于“紅、橙、黃、綠”四擋中“橙”檔。基于此，今年的年度業(yè)績(jī)會(huì)上，陽(yáng)光城執(zhí)行董事長(zhǎng)兼總裁朱榮斌再一次強(qiáng)調(diào)，股權(quán)投資引戰(zhàn)是陽(yáng)光城今年的重要目標(biāo)。

現(xiàn)在，如愿以償。

幕后的故事：險(xiǎn)資多么愛(ài)地產(chǎn)？

保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)入股地產(chǎn)，并不新鮮，今年以來(lái)甚至加碼配置。

此前，招商蛇口公告稱，招商蛇口擬以發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)換公司債及支付現(xiàn)金的方式購(gòu)買南油集團(tuán)24%股權(quán)并向戰(zhàn)略投資者非公開(kāi)發(fā)行股份募集配套資金。平安資管接受平安人壽委托，以平安人壽的保險(xiǎn)資金全額認(rèn)購(gòu)招商蛇口本次募集配套資金非公開(kāi)發(fā)行的股份，發(fā)行完成后平安人壽將成為招商蛇口股東。

此前，“房企+險(xiǎn)資”的合作模式愈發(fā)普遍。如中國(guó)平安已成為華夏幸福、碧桂園、中國(guó)金茂等房企的第二大股東，旭輝和萬(wàn)科也分別引入平安保險(xiǎn)和安邦保險(xiǎn)作為公司的前十股東。此次入股陽(yáng)光城的泰康人壽也早在2016年以60億元的認(rèn)購(gòu)價(jià)成為保利地產(chǎn)的第二大股東。

險(xiǎn)資為何頻頻入股地產(chǎn)？

其實(shí)，去年起，監(jiān)管明顯對(duì)險(xiǎn)資的地位和投資渠道給予了放松，這也使得很多險(xiǎn)資愿意投資地產(chǎn)股。就今年來(lái)說(shuō)，整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)面臨沖擊，類似持股，也還是因?yàn)榭春梅康禺a(chǎn)市場(chǎng)和企業(yè)。

對(duì)于地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，引入險(xiǎn)資不僅能緩解短期資金壓力，同時(shí)也利好企業(yè)的長(zhǎng)期融資，通過(guò)與金融資本相結(jié)合，獲得低成本資金。